2021 год выдался крайне плодотворным — по предварительным данным, ввод жилья составил 90 млн квадратных метров, что является рекордным значением для отрасли. Изначально в минувшем году планировалось сдать в эксплуатацию 78 млн кв. м жилья. 

Продолжится ли строительный ажиотаж в 2022?

Казалось бы, льготная ипотека 2021 года уже закончила свое существование, получив новое осмысление: максимальная ставка по кредиту выросла до 7%, а предельный размер кредита радикально снизился — до 3 млн руб. для всех регионов России. Раньше в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., а во всех остальных субъектах — до 6 млн руб. Изменение условий льготной ипотеки значительно снизило ажиотажный спрос на жилье, но никак не остановило спрос на квартиры, дав толчок к развитию строительной нише.

2021 год выдался крайне плодотворным — по предварительным данным, ввод жилья составил 90 млн квадратных метров, что является рекордным значением для отрасли. Изначально в минувшем году планировалось сдать в эксплуатацию 78 млн кв. м жилья. При этом в презентации вице-премьера Марата Хуснуллина отмечается, что создан задел для дальнейшего роста — возросший объем выданных разрешений на строительство, а также увеличившийся градостроительный потенциал.

756251235913459

Одной из причин строительного бума в РФ стала дешевая ипотека. Несмотря на резкое удорожание жилья, правительство РФ видит позитивный эффект от дешевой ипотеки. Как отметил Владимир Путин в ходе ежегодной большой пресс-конференции, которая прошла 23 декабря, "дешевая ипотека ведет к подорожанию, но все-таки это привело и к тому, что 90 млн квадратных метров мы построили. Все-таки позитивный эффект очевиден, и количество семей, которые улучшают свои жилищные условия, оно кратно увеличивается".

Хотя в Москве, к примеру, спрос на льготную ипотеку снизился с момента корректировки ее параметров, поскольку под новые требования подходит минимальное количество вариантов на столичном рынке новостроек, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, это прежде всего квартиры небольшого метража в Новой Москве. В регионах влияние изменения программы на спрос не так велико, говорит коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Ощущают ли положительный эффект от расширения объемов строительства российские застройщики и как это отражается на их бумагах? В январе акции ряда представителей строительного сектора продемонстрировали повышательную динамику. Так, акции ЛСР, гдр "Эталона" и акции "ПИКа" подорожали в ходе основной сессии на 9,18%, 3,27% и 3,58% соответственно.

Строительство в цифрах

Сформирован толчок для увеличения объемов вводимого жилья на 2022-2030 гг: из презентации Белого дома следует, что в текущем году ожидается ввод жилья на уровне 2021 года, а именно 90 млн кв. м., после чего прогнозируется постепенный прирост показателя, начиная с 2023 года, когда может быть введено 90,5 млн кв. м. К 2030 году правительство прогнозирует объемы ввода нового жилья на уровне 120 млн кв. м.

112

Как отмечается в документе, градостроительный потенциал за 2021 год вырос на 13%, с 343,5 млн кв. м в ноябре 2020 года до 388,5 млн кв. м в ноябре 2021 года. В то же время, в январе-ноябре прошлого года объем выданных разрешений на строительства повысился на 41,5% г/г и достиг 35,8 млн кв. м.

12

Объем выданных в 2021 году ипотечных кредитов увеличился, по предварительным данным, на 25% и составил 5,5 трлн рублей против 4,4 трлн рублей в 2020 году.  Продолжится ли это в новом 2022 году и как это отразится на цене жилья?

13

Ажиотажный спрос последних полутора лет привел к существенному росту цен как в сегменте новостроек, где средняя стоимость квадратного метра в целом по России выросла на 32%, так и в сегменте вторичного жилья — 35%. Несмотря на рост ипотечных ставок, это пока не отражается на рынке жилой недвижимости. В 2022 году цены на недвижимость продолжат расти, но более сдержанными темпами, на уровне до 10-12% в год, при условии, что не произойдет резких скачков ипотечных ставок.

2022 год: будущее рынка жилья

Сколько людей, столько и мнений —  у экспертов нет единого представления, что ожидать от нового года.

Директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков считает, что в 2022 году не стоит ожидать улучшения условий для покупки жилья: «Доля новостроек с проектным финансированием растет и сегодня превышает 80%. Поэтому легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет. Есть только проектное финансирование от коммерческих банков. Строительные материалы также стали дороже».

На стоимости ипотечных кредитов сказывается и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25 до 8,5%, добавляет Кочетков. Он считает, что этап относительно дешевой ипотеки был пройден в 2020–2021 годах.

При росте ипотечных ставок количество сделок и на вторичном рынке сократится в наступившем году на 20%, прогнозирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Около 70% вторичного рынка занимают ипотечные покупатели. Но ухудшение условий кредитования может значительно ослабить общий спрос», – рассуждает он. Потенциал для роста цен на жилье практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне 2021 года, считает Шлома.

Но есть и другие прогнозы. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что цены на жилье увеличатся на 15% в этом году, что перекроет инфляцию. При этом он сомневается, что спрос на покупку жилья в текущем году снизится.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова считает, что в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи условий для повышения цены на первичную недвижимость уже нет. А в остальных регионах этих условий не станет в середине 2022 года, когда закончится господдержка ипотеки под 7% годовых при займе до 3 млн руб. «Сейчас программа еще подогревает спрос в большей или меньшей степени почти во всей стране, кроме трех указанных городов, где жилье слишком дорогое», – рассказывает она.

SXKp9i7zNPw

Выводы напрашиваются сами: с учетом геополитических рисков, пандемии, повышения ставки ЦБ и инфляции рост всего сектора недвижимости, возможно, будет более скромным, чем в прошлом году. Однако имеется позитивное желание людей улучшать свой уровень жизни, что является огромным градостроительным потенциалом.